Alles over het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed

Een tweede verblijf of ander vastgoed in het buitenland wordt vanaf volgend jaar op dezelfde manier belast als Belgisch vastgoed. Daarvoor moet de fiscus van 150.000 panden van Belgen in het buitenland het kadastraal inkomen bepalen.

Na meerdere veroordelingen door Europa wordt de ongelijke fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weggewerkt. Vanaf het aanslagjaar 2022 wordt het kadastraal inkomen (ki) – naar analogie met Belgisch vastgoed – gebruikt om buitenlands vastgoed te belasten. Tot nog toe werd gewerkt met de huur(waarde). ‘Eigenaars die hun buitenlands vastgoed zelf gebruiken of verhuren aan een privépersoon zullen belast worden op basis van het kadastraal inkomen. Als het pand verhuurd wordt aan iemand die het professioneel gebruikt of aan een vennootschap, dan wordt nog altijd de werkelijke huur belast’, zegt Bart Lombaerts van PwC Tax Consultants.

De fiscus staat voor een titanenwerk. Voor de ongeveer 150.000 panden van Belgen in het buitenland moet een kadastraal inkomen bepaald worden.

Wie zal het kadastraal inkomen bepalen?
Het kadastraal inkomen zal worden bepaald door de Administratie Opmetingen en Waarderingen – het vroegere het kadaster – van de fiscus. ‘Er moet een kadastraal inkomen vastgesteld worden voor al het onroerend goed van Belgische belastingplichtigen wereldwijd’, zegt Francis Adyns, woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën. Dat zal gebeuren aan de hand van gegevens die de eigenaars van buitenlands vastgoed moeten doorgeven.

Wanneer moet u informatie aan de fiscus doorgeven?
Als u al voor 1 januari 2021 eigenaar was van vastgoed in het buitenland moet u voorlopig nog niets doen. Pas vanaf juni kan de informatie worden ingediend via MyMinfin of via een formulier dat op de website van de fiscus te vinden zal zijn.

De federale overheidsdienst Financiën zal u zelf contacteren als u in uw jongste belastingaangifte buitenlands vastgoed hebt aangegeven. ‘Dat neemt niet weg dat wie niet door de fiscus gecontacteerd wordt zelf initiatief moet nemen en spontaan een inlichtingenformulier zal moeten indienen’, zegt Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. ‘Sowieso moet u actie ondernemen als u in 2020 buitenlands vastgoed hebt gekocht. Dat hebt u nog niet in een belastingaangifte aangegeven en daarvan is de fiscus nog niet op de hoogte’, zegt Lombaerts.

Als u na 1 januari 2021 vastgoed in het buitenland gekocht hebt, dan moet u spontaan en hooguit vier maanden na de aankoop een aangifteformulier aanvragen per mail of per brief. ‘De belastingplichtige mag dat nu doen. De melding moet binnen vier maanden na de aankoop gebeuren. Voor een aankoop die in januari plaatsvond, is dat dus voor juni’, zegt Adyns.

Welke informatie wil de fiscus?
Wat exact zal worden gevraagd, is nog niet duidelijk. De Administratie Opmetingen en Waardering werkt nog aan het inlichtingenformulier. Wellicht zult u het adres, een beschrijving van het pand (villa, appartement of huis) en de (huidige) normale verkoopwaarde, rekening houdend met de gebouwen in de regio, moeten doorgeven.
Het volstaat niet eenmalig een inlichtingenformulier in te vullen. Net als bij Belgisch vastgoed moet u ook de ingebruikneming van een nieuwbouw op een terrein dat u bezit in het buitenland of de voltooiing van verbouwingen melden. Het ki zal stijgen na verbouwingen die de nuttige oppervlakte en/of het comfort van het huis verhogen. Voorbeelden zijn de installatie van een extra badkamer, het ombouwen van een zolder tot een slaapkamer of het aanleggen van een zwembad. Ook de klassieke verbouwingen die de bewoonbare oppervlakte vergroten, zoals de aanbouw van een veranda, resulteren in een hoger ki. Ook een verkoop moet u melden. ‘Verkopen die nu plaatsvinden, worden het best al gemeld’, zegt Adyns.

Over eventuele controles op de juistheid van de gegevens is Adyns kort: ‘Er zullen controles plaatsvinden na een risicoanalyse.’ De wet bepaalt administratieve boetes van 250 tot 3.000 euro.

Hoe berekent de fiscus het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen is geen werkelijk inkomen, maar een fictief. Het is het gemiddeld normaal huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975. De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal de verkoopwaarde van 1975 reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde. Het doel is te bepalen welk bedrag men in 1975 moest investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. ‘De fiscus gaat ervan uit dat de actuele verkoopwaarde bekend is, ofwel omdat het vastgoed pas gekocht is, ofwel omdat het kan worden vergeleken met de actuele prijzen’, zegt Vermeulen.

Om tot de waarde in 1975 te komen, wordt de actuele waarde gedeeld door een correctiefactor. Voor het inkomstenjaar 2020 bedraagt die 15,036. Die correctiefactor wordt jaarlijks aangepast, op basis van de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. ‘De correctiefactor voor 2021 is nog niet bekendgemaakt maar zou op basis van de te hanteren gemiddelde rentevoet lager uitkomen, op 15,015’, zegt Rosanne Van Gael, advocaat bij Cazimir. Het resultaat wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 5,3 procent. Dat is de gebruikelijke factor om te schatten wat een goed aan huur kan opbrengen.

Wat als ik niet akkoord ga met het kadastraal inkomen?
Nadat het ki vastgesteld is, wordt u daarvan op de hoogte gebracht per aangetekende brief. Die werkwijze is dezelfde als voor een nieuw vastgesteld kadastraal inkomen voor Belgisch vastgoed. Als u niet akkoord gaat, dan kunt u bezwaar indienen. Dat moet per aangetekende brief en binnen een termijn van twee maanden vanaf de datum van de betekening van het ki, vermeld op het document. In uw bezwaar moet u een tegenvoorstel en dus een ki vermelden dat u voorstelt.

Wat wordt het belastbaar bedrag voor niet-verhuurd vastgoed of vastgoed dat wordt verhuurd aan natuurlijke personen voor privégebruik?
U zult het kadastraal inkomen moeten aangeven in uw belastingaangifte. Het belastbaar bedrag is het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering gebracht worden. De betaalde intresten neemt u dan op in uw aangifte bij de codes van de federale intrestaftrek. De fiscus doet die berekening.

Het nieuwe belastingregime zal de belastingaangifte vereenvoudigen. ‘De twaalf aparte codes voor buitenlands vastgoed op de belastingaangifte zullen niet meer nodig zijn. Binnen- en buitenlands vastgoed kunnen in dezelfde codes worden aangegeven. Er zal alleen een eindrubriek zijn om te specificeren welk deel buitenlands is’, zegt Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer.

Wordt buitenlands vastgoed dubbel belast?
Eigenaars van vastgoed in het buitenland betalen doorgaans belastingen in het buitenland. Of ook in België belastingen moeten worden betaald, hangt af van het feit of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. ‘Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag. Daarin staat dat het land waar het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen en dat België een vrijstelling van belasting moet geven’, zegt Lombaerts. ‘Maar dat betekent niet dat de aangifte helemaal geen gevolgen heeft. Die kan leiden tot hogere belastingen op uw andere inkomsten waarop u wel in België belasting betaalt.’

Dat komt omdat er in België een vrijstelling is met wat in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ heet. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Hoe hoger uw buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten.

Als er geen dubbelbelastingverdrag is – zoals met Monaco – dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd. De voorwaarde is dat u in het buitenland al belasting op het vastgoed hebt betaald.

Zal de belastingdruk voor eigenaars van buitenlands vastgoed stijgen?
‘Wie vastgoed in het buitenland heeft, zal doorgaans minder belasting betalen’, zegt Wellens. ‘Hoe hoger het huurrendement van de woning, des te voordeliger de nieuwe regeling.’

Wellens illustreert dat met een voorbeeld. Jan heeft vorig jaar in Duitsland een appartement gekocht voor 250.000 euro. Hij heeft een belastbaar nettoberoepsinkomen van 50.000 euro. ‘Het kadastraal inkomen bedraagt 881 euro’, zegt Wellens. Dat is zo berekend: 250.000/ 15,036 (correctiecoëfficiënt van 2020 naar 1975) x 5,3 procent (forfaitair jaarinkomen).

‘Bij een huurinkomen van 5.000 euro – dus een huurrendement van 2 procent – moest Jan in het oude belastingregime 19.301 euro belasting betalen. In de nieuwe regeling op basis van het geïndexeerde ki wordt dat 19.197 euro, of 104 euro minder’, zegt Wellens. ‘Als Jan een huurrendement van 4 procent haalt en 10.000 euro huur int, dan loopt het belastingverschil in het voordeel van de nieuwe regeling op tot 516 euro.’

Hoe vult u dit jaar uw belastingaangifte in?
De nieuwe regels gelden pas voor de belastingaangifte die u in 2022 moet invullen. In de belastingaangifte die u dit jaar moet invullen, moet u nog een keer uw buitenlands vastgoed op dezelfde manier aangeven als de voorgaande jaren.

Als u een buitenlands tweede verblijf zelf gebruikt, moet u volgens de letter van de wet de brutohuurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die u had kunnen opstrijken als u de woning het volledige jaar verhuurd had. Als u een woning in het buitenland verhuurt, dan moet u altijd de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.

De fiscus aanvaardt al enkele jaren dat u voor een tweede verblijf in enkele landen het buitenlands equivalent van het Belgische kadastraal inkomen gebruikt. Dat is het geval voor Nederland (waardering onroerende zaken of WOZ-waarde), Frankrijk (base d’imposition in de taxe foncière), Spanje (valor cadastral) en Italië (rendita catastale). Als de woning in de Europese Economische Ruimte (EER) ligt in een land dat geen equivalent van ons ki kent, dan mag 22,5 procent van de brutohuur(waarde) worden aangegeven .

Van de aan te geven inkomsten mag u de betaalde buitenlandse belasting aftrekken. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe en brengt eventuele intresten voor de financiering van vastgoed in mindering.

‘Het is verdedigbaar dat u al voor dit jaar uw kadastraal inkomen op basis van het wetsontwerp uitrekent, met toepassing van de correctiefactor voor 2020’, zegt Vermeulen.

Wat als de huurder uw buitenlands vastgoed professioneel gebruikt?
‘Als de huurder uw buitenlands vastgoed gebruikt voor zijn beroep of u verhuurt aan een vennootschap, dan zult u ook in de toekomst belast worden op de werkelijk ontvangen huur’, zegt Lombaerts. ‘Naar analogie met Belgisch vastgoed zult u naast de brutohuurinkomsten ook het ki van uw buitenlands vastgoed moeten vermelden.’

De brutohuurinkomsten omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook de huurvoordelen zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar aan de huurder worden doorgerekend. Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet van de brutohuur aftrekken: de fiscus past voor gebouwen zelf een kostenforfait van 40 procent toe. Die forfaitaire kosten worden afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerd ki en vermenigvuldigd met een factor 4,6 (factor voor inkomstenjaar 2020). Er is ook een ondergrens: u wordt minstens belast op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent. Eventueel betaalde intresten voor de financiering van de aankoop van het pand worden in mindering gebracht van het belastbaar onroerend inkomen.

Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief (tussen 25 en 50 procent). Als er een dubbelbelastingverdrag bestaat met het land waar het pand gelegen is, geldt ook hier een vrijstelling met progressievoorbehoud. Is dat er niet, dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd.

Wat als de buitenlandse woning door een Belgische vennootschap werd gekocht?
Voor Belgische vennootschappen die buitenlands vastgoed bezitten, verandert niets. ‘Maar er kan wel een belangrijk verschil zijn als ze het vastgoed kosteloos ter beschikking stellen aan hun bedrijfsleider. Die vorm van verloning in natura wordt vandaag in een strikt Belgische context forfaitair gewaardeerd op basis van een formule waarin het ki vervat zit’, zegt Van Gael. ‘Nu duidelijk is hoe het kadastraal inkomen voor buitenlands vastgoed moet worden berekend, kan geargumenteerd worden dat die berekeningsformule ook voor buitenlands vastgoed moet worden gebruikt. Dat zou resulteren in een lager voordeel van alle aard voor die bedrijfsleiders.’

Bron: De Tijd

Alles over het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed
Tips om een woning in het buitenland te kopen
Fiscus gaat 150.000 Belgen met vastgoed in buitenland op zelfde manier belasten als eigenaars in eigen land
nl_BEDutch